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Nueva ley de la tierra en Togo: ¿remedio o espejismo?

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Analizamos en detalle la nueva ley de la tierra en Togo ¿Proporciona una respuesta satisfactoria a los problemas de la tierra?

En junio, el Parlamento togolés aprobó una nueva ley sobre la tierra y la tenencia en la República de Togo. Mediante esta votación, el gobierno quisiera poner fin a la importante inseguridad de la tierra que ha sacudido al país durante más de cuatro décadas, y la fuente de conflictos de tierras pesadas que representan más del 70% de los archivos alistados en los tribunales del país.

Sin embargo ¿El nuevo código de tierras togolés proporciona una respuesta satisfactoria a los problemas de la tierra?
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Algunas innovaciones de la ley

Refuerza el marco legal de la tierra con la creación de la Oficina de tierras única y la introducción de nuevas medidas, entre otras, sobre la venta o el intercambio de tierras o edificios.

En este último punto, los artículos 161 y 162 del código, prohíben la venta, transferencia, intercambio de cualquier propiedad si no se ha registrado de antemano.

Además, la transacción de la tierra debe ser aprobada por un notario que garantice, de antemano, la existencia real de la propiedad, la autenticidad y la legalidad de todos los documentos involucrados. Ley anterior, estas nuevas disposiciones impiden el doble o incluso el triple de ventas.

La única oficina de tierras anunciada centralizará, digitalizará y archivará todas las actividades e información relacionada con las tierras en el territorio de Togo.

Si esto se hace en el estado de la técnica, es posible que las parcelas no puedan «volatilizarse» como se ve a menudo en la administración pública sin un registro de la propiedad.
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Judicialmente, los artículos 5, 55, 161, 162 y 163 del Código sirven de guía para el magistrado en los procedimientos de disputas de tierras. En un caso de venta doble, puede ubicar las responsabilidades, declarando si el delito se constituyó debido a la mala fe del propietario, la negligencia del notario o del curador, ya que cada uno de estos actores, Uno tras otro, tiene un papel específico que desempeñar en los procesos de ventas y registro.

Los límites de la nueva ley

Las propiedades conservadoras dominantes se han ampliado con el nuevo código. De acuerdo con el Artículo 60:

«Él es responsable de dar seguimiento a las solicitudes para el registro de bienes raíces en libros de tierras; la formalidad del registro, incluido el establecimiento del título de propiedad de cada edificio sujeto a este régimen; el registro, a continuación de los títulos de propiedad y las copias de estos títulos, de los derechos reales establecidos en las propiedades registradas y, por ese motivo, su publicación; La comunicación al público de la información contenida en sus archivos relacionados con bienes y propietarios de tierras.»

Con tal concentración de poder en manos de una persona, el riesgo de corrupción es alto. Si rechaza una solicitud, solo una decisión judicial puede despedirlo.

Corromperlo sería preferible por el fracaso de la justicia. Cabe señalar que los conservadores, los magistrados y la mayoría de los actores clave en el poder judicial togolés tienen una mala reputación con la población.

En mayo de 2017, el Centro de Investigación y Encuesta de Opinión realizó una encuesta sobre la eficacia del poder judicial del país: casi dos de cada tres togoleses no confían en la justicia de su país.

La cuestión de la duración del establecimiento del título de la propiedad aún surge desde que se renovó el período promulgado por la ley anterior (90 días). Corresponde solo al momento de publicación en la audiencia (en corte) de la solicitud de registro.

La ley no estableció un plazo claro para que el curador transfiriera esta solicitud al registro de la corte. Por lo tanto, el procedimiento de registro, sin disputa durante la exhibición en la audiencia, necesariamente dura más de 3 meses.

Bajo el antiguo código, la administración togolesa emitió el título de la tierra en «288 días» debido a su lentitud y al fracaso de su sistema de archivo de información sobre la tierra.

Sin embargo, otros países del África subsahariana emiten títulos de propiedad en «58 días en promedio», según un estudio del Banco Africano de Desarrollo (BAfD).

Además, ciertas disposiciones de la ley son inconstitucionales, como el Artículo 719, que establece que el Código es retroactivo para «procedimientos relacionados con disputas de tierras pendientes ante los tribunales de justicia que resuelven asuntos de costumbre».

Al mismo tiempo, el artículo 19 (2) de la Constitución togolesa estipula: «Nadie puede ser condenado por actos que no constituyan un delito cuando se cometieron».

Algunos bocetos de enmiendas

En primer lugar, la adopción del nuevo código debería formar parte de un enfoque integral de la reforma. La justicia, el estado de derecho y la lucha contra la corrupción deben reforzarse con nuevas disposiciones, simplemente porque están conectadas entre sí, y si un enlace falla, toda la cadena queda comprometida.

Una cosa es votar esta ley, pero aplicarla es otro asunto. El viejo código sufrió su inaplicación primero por el propio Estado, luego por algunos astutos ciudadanos.

Más allá de las leyes, el Estado togolés debe colocar a funcionarios públicos calificados y competentes dentro de la administración pública. La cooperación Sur-Sur también es un medio por el cual los funcionarios pueden capacitarse, y Togo puede, así, sentar las bases para una sólida tenencia de la tierra, una garantía de desarrollo.

Y para obtener mejores rendimientos, debemos establecer un mecanismo para monitorear y sensibilizar a cada actor en la cadena de ejecución, que se evaluará periódicamente de acuerdo con los objetivos iniciales y los resultados obtenidos, con recomendaciones.

El nuevo código de propiedad togolés no es el antídoto a los conflictos que prevalecen en el país, sino que es el punto de partida de la lucha contra las malas prácticas.

Su éxito en establecer una verdadera seguridad jurídica y, por lo tanto, alentar la inversión y la creación de riqueza, dependerá en última instancia de la capacidad del país para establecer un verdadero Estado de derecho.
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De lo contrario, las leyes solo existirán por su nombre, ¡incluso las más hermosas! Y la crisis tomará proporciones más inquietantes para el disgusto de la generación en ascenso.


Este artículo apareció por primera vez en Libre Afrique por Ariel GBAGUIDI.

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