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Berlín y el referendo para la expropiación masiva de viviendas

En Berlín, el apoyo está creciendo para un referéndum sobre expropiación masiva de propiedades, inevitablemente recuerda su pasado socialista.

En Berlín, el apoyo está creciendo para un referéndum sobre expropiación masiva de propiedades. En un movimiento que recuerda el pasado comunista de la Alemania Oriental, los partidarios del referéndum pretenden apoderarse de las propiedades de todos los propietarios privados que poseen más de 3,000 unidades de alquiler.

Si los activistas de la vivienda tienen éxito y se promulga la expropiación, aproximadamente una docena de empresas de vivienda que poseen alrededor de 240,000 apartamentos se verían afectadas. El mayor de estos propietarios privados es la empresa de bienes raíces que cotiza en bolsa, Deutsche Wohnen, que posee más de 110,000 unidades de alquiler en Berlín.

Los activistas creen que la demanda radical del referéndum está respaldada por la Constitución alemana de 1949, la Ley Básica, que especifica que «la tierra, los recursos naturales y los medios de producción» pueden transferirse a la «propiedad pública», es decir, nacionalizarse. Sin embargo, esta es la primera vez que la ley se aplica en la práctica.

Según las propias estimaciones del Senado de Berlín, la expropiación de los dueños de propiedades requeriría pagos de compensación de hasta € 36 mil millones. Sin embargo, los activistas que están detrás del referéndum quieren pagar mucho menos. 

Comisionaron a sus propios expertos, quienes concluyeron que, en caso de expropiación, no habría necesidad de pagar el valor de mercado actual de la propiedad en compensación. Afirman que un precio mucho más bajo sería suficiente: algunas de las principales figuras de la campaña han afirmado que una suma simbólica de 1€ sería suficiente.

Otros han dicho que están dispuestos a pagar más, pero incluso estas ofertas están muy por debajo del valor de mercado y ni siquiera serían suficientes para que las empresas de bienes raíces liquiden sus obligaciones bancarias. 

En efecto, las propuestas equivalen a nada menos que la expropiación sin compensación. Pero incluso si la petición para un referéndum es exitosa, no necesariamente se sigue que los propietarios serán expropiados.

En un referéndum anterior, por ejemplo, la población de Berlín votó para mantener abierto el Aeropuerto de Tegel incluso después de la apertura (pospuesta repetidamente) del nuevo Aeropuerto Internacional BER, pero el gobierno de Berlín simplemente ignoró el resultado del referéndum y se negó a implementarlo en una ley.

Berlín está gobernada por tres partidos: el SPD (comparable con el Partido Laborista Británico), el partido ecologista de izquierda, Die Grünen (los Verdes) y el ex partido comunista, Die Linke (el Partido de Izquierda). Con sus raíces en el partido comunista del este de Alemania, el SED, no es sorprendente que el Partido de Izquierda apoye la campaña de expropiación.

La experiencia de la gente con respecto a la vivienda estatal en la comunista República Democrática Alemana no podría haber sido mucho peor. A pesar del hecho de que el gobierno de la Alemania Oriental había hecho de la construcción de viviendas una de sus prioridades, la diferencia entre la economía planificada de la Alemania Oriental y la economía de mercado de la Alemania Occidental no era en ningún lugar más visible que en el mercado inmobiliario.

En el este de Alemania, los alquileres se controlaban a niveles extremadamente asequibles, pero los alemanes del este tenían que esperar años para obtener un apartamento altamente codiciado en uno de los nuevos edificios de viviendas multifamiliares prefabricados de concreto del país.

Los edificios multifamiliares antes de la guerra en Leipzig, Dresde, Berlín Este, Erfurt y otras ciudades de Alemania Oriental estaban tan en ruinas que se requirió un plan de renovación masivo, financiado con impuestos (que costó varios miles de millones de euros) para ponerlos al día.

Años después de la reunificación alemana. Para entonces, los edificios de apartamentos prefabricados de la era de la posguerra también requerían una renovación a gran escala. Holm ha señalado anteriormente la política de vivienda de Venezuela como un ejemplo que Alemania debería seguir.

Además, también se requirió un extenso programa de construcción para resolver la grave escasez de viviendas en las regiones orientales de Alemania. Con la ayuda de incentivos fiscales, se completaron un total de 838,638 viviendas en la antigua RDA durante la década de 1990, con un costo de €84 mil millones.

La senadora Katrin Lompscher, responsable de la construcción de viviendas en Berlín, es miembro del Partido de la Izquierda que trata a los inversores con hostilidad abierta. Después de asumir el cargo, nombró a Andrej Holm, ex miembro del Servicio de Seguridad del Estado de Alemania Oriental (Stasi), como su secretario de estado. 

Holm ha señalado anteriormente la política de vivienda de Venezuela como un ejemplo que Alemania debería seguir. Al no haber revelado el trabajo que hizo para la Stasi, se vio obligado a renunciar, aunque aún se desempeña como asesor del Senado.

Lejos de ser el dominio de la izquierda dura, las demandas de expropiación se han reunido con un amplio apoyo político. Robert Habeck, presidente del Partido Verde, dijo en una entrevista en un periódico el 7 de abril que, de ser necesario, las empresas de vivienda tendrían que ser expropiadas. Según las últimas encuestas de opinión, su partido es actualmente el segundo más fuerte de Alemania y, con mucho, el más fuerte de Berlín.

El alcalde de Berlín, Michael Müller, del SPD, se ha distanciado de la campaña de expropiación, aunque incluso él no ha descartado usar esa medida «como último recurso». Para Müller, los costos de la expropiación son simplemente demasiado altos. 

En cambio, el SPD está centrando sus esfuerzos de una congelación de alquileres. Si se salen con la suya, las rentas en la capital alemana se congelarán durante al menos cinco años. Müller también ha anunciado que quiere «comprar» las viviendas de las empresas privadas de la ciudad.

Según los activistas del referéndum, estos incluyen las mismas unidades que serían expropiadas si el referéndum termina siendo exitoso. Parecería que el gobierno de Berlín está siguiendo una estrategia de doble vía: los extremistas de la izquierda exigen la expropiación, mientras que el SPD de centro-izquierda quiere acosar y aumentar la presión sobre los propietarios de propiedades hasta que «voluntariamente» vendan sus apartamentos por debajo del valor de mercado.

Pero el SPD también alberga demandas más radicales: una de las ramas juveniles del partido, los Jusos en Berlin-Pankow, ha ido más allá de las demandas de la campaña del referéndum y propuso expropiar a cualquier propietario con más de 20 apartamentos.

El presidente nacional de la organización juvenil del SPD, Kevin Kühnert, defendió esta demanda en un programa televisivo de alto perfil. Con toda seriedad, preguntó: «¿Qué derecho tiene alguien para poseer más de 20 apartamentos?»

Las discusiones acaloradas que rodean la expropiación de los propietarios de apartamentos son un síntoma del renacimiento de las ideas socialistas en Alemania. Hace apenas unos años, el gobierno adoptó el llamado «freno de alquiler».

La nueva ley de control de alquileres de Alemania representó una intrusión significativa por parte del Estado en la libertad contractual entre inquilinos y propietarios. La ley impidió que los propietarios cobraran a los nuevos inquilinos alquileres a más del 10 por ciento por encima de una «renta comparativa local»

Los únicos apartamentos que estaban exentos del freno de alquiler fueron los apartamentos de nueva construcción. Sin embargo, en los años transcurridos desde que se promulgó, el freno de la renta ha demostrado ser abrumadoramente inefectivo y desde entonces se ha hecho aún más estricto.

El ambiente en Berlín es explosivo: los prominentes directores de las compañías de vivienda están acompañados por guardaespaldas dondequiera que van debido a las amenazas de violencia de miembros de la escena extremista de izquierda. Los coches, incluidos los vehículos de la flota de Deutsche Wohnen, han sido incendiados varias veces en las últimas semanas por extremistas de izquierda.

Desafortunadamente, la industria de bienes raíces también se ha quedado corta: no ha podido explicar de manera efectiva a la población de Berlín que los verdaderos culpables detrás de la espiral de rentas de la ciudad son los políticos del gobierno. La única razón por la que las rentas están aumentando es porque no se están construyendo suficientes apartamentos asequibles.

Y hay dos razones principales para esto: en primer lugar, los procedimientos de permisos de construcción tardan demasiado tiempo: un desarrollador puede tardar diez años en pasar de la compra de un terreno para construir un apartamento. La construcción en sí lleva dos años. Los desarrolladores pasan los otros ocho años tratando con las autoridades y negociando con los políticos locales. 

En segundo lugar, los políticos han hecho que la construcción sea cada vez más costosa en los últimos años, especialmente con una serie de regulaciones ambientales y actualizaciones interminables de las «Ordenanzas de ahorro de energía» de Alemania.

Tal vez más que en cualquier otro lugar de Alemania, Berlín ofrece innumerables ejemplos de cómo los políticos de izquierda están bloqueando la construcción de nuevas viviendas.

Desde que Lompscher del partido The Left asumió el cargo de senador de Berlín para la construcción, ¡el número de planes de desarrollo que se aprueban se ha reducido a la mitad!

Y, como sabrá cualquiera que tenga conocimientos básicos de la industria inmobiliaria, la construcción de nuevos apartamentos depende en gran medida de la cantidad de planes de desarrollo que se aprueben. Además, el número de permisos de construcción que se emiten en Berlín también está disminuyendo.

A medida que la población de Berlín continúa creciendo, es lógico que las rentas y los precios suban: en pocas palabras, la demanda supera ampliamente a la oferta. La única forma de aliviar la crisis de vivienda de la ciudad es aumentar masivamente el volumen de apartamentos asequibles en construcción. 

Está claro lo que necesita la ciudad. Y, sin embargo, se está desperdiciando tanta energía en una campaña de expropiación que, sea exitosa o no, no creará un nuevo hogar. Todo lo que logrará es sacar a los inversores de la ciudad.

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Este artículo apareció por primera vez en FEE por el Dr Rainer Zitelmann.

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